成功案例

外围:袁一泓世界變了房地產還挺好

已浏览: 131次   日期:2020-04-11   作者:亚洲杯外围足球app

亚洲杯外围足球app4月9日《中共中央、國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》,內容非常解渴。其中,推進土地要素市場化配置的四條,對房地市場意義重大。不過,很多地產商以為這更多是政府部門的事,自己還是埋頭建房子賣房好了。但很多人沒想到,這個文件打開了另一個窗。

總體來看,房企年度銷售任務,遲至春節放假前基本已經確定并下達。彼時,絕大部分房企未能預料到新冠疫情會那么嚴重,而是按照市場一般運行趨勢來作判斷并制定2010年計劃。但被疫情堵在家里這么久,為什么還不改變原來的計劃?

其實,3月開放售樓處后的第一波成交,是壓抑后的集中釋放。可以理解為,這批消費者本來就準備買房,只是被疫情延后了。兩個多月的需求在一個月釋放,拿它與2月相比,不具有可比性。而個別樓盤的搶購也只是個案,再差的行情里都有“個股”漲停,何況還有區域表現的分化。

我就不說出這些企業的名字了。反正特點就是奔著規模去,奔著排名去。之所以說它們的目標“激進”,是因為,大部分主流房企已放棄了規模論的做法,能維持正增長或者百分之幾的增長就可以了;少部分房企希望保持與其所在陣列相匹配的增速不掉隊即可。

前面說了,新冠疫情對醫療行業之外的幾乎所有行業都產生了不同程度的影響,但房地產受到的影響可能是較小的。疫情只是延緩了成交,并未消滅住房需求尤其是剛性需求。因此,疫情是否加重了一批房企下滑的動力并成為其他企業進取的機會,尚待證明。

事實上,2018年下半年樓市步入調整以來,就有一批房企尤其是中小房企的現金流遭遇困難。這些困難企業部分股權或其旗下項目,是大型房企的并購對象。比如,4月7日晚,中國奧園發布公告稱,擬以11.6億元收購京漢股份29.99%股本。收購完成后,奧園會成為京漢股份第一大股東。

表面看,這是疫情影響下首例知名房企并購案,但查閱公開資料后會發現,京漢股份早就一直在走下坡路,2016-2019年業績連續下滑,去年前三季度歸母凈利潤甚至虧損4000多萬元。顯然不能將此并購案歸為疫情影響的結果。

2018年6月以前的10多年,房地產企業一直活得很好,這導致有些房企產生了錯覺,以為是自己決策多么多么了不起,但實際上很可能是行業和市場托舉著它們前行,發展速度掩蓋了企業存在的內在缺陷。當市場真正轉為下行,它們所有的短板都暴露出來了。

早年每次調控一來,輿論就喜歡說“大洗牌來了”,但為什么只有此輪調控才算是洗牌呢?主要原因可能是,嚴厲的限購限貸限價作用下,房地產的投機需求總算被擠出去了。外在的托舉力量不再,要靠內功靠實力,有些房企就敗下陣來。

我多次說過,我國房地產市場仍有較長的發展時期,因為僅僅是住房剛性需求和改善性需求就相當龐大,就足以支撐一批主流房企的穩定增長。只不過,主流房企的增長,一定程度上是以一批經營不善的企業退出市場讓出份額為對價。

但是,當行業整體發展慢了下來,房企仍要追求超常的增速則另外一回事。規模往往意味著杠桿,超常的規模增速意味著超常的杠桿。并購機會來了,使用杠桿,是正常的;但繃緊財務,撬起杠桿,大舉拿地,四處尋找并購標的,則令人擔憂。

高杠桿必須以高周轉為指征。雖說剛性需求和改善性需求不會消失,但它們會延緩,在黑天鵝隨時會突然飛出的市場里,你無法預測這種延緩是兩個月還是6個月。延緩的時間越長,傳導給杠桿的壓力就越大。犧牲利潤是小事,倘若收獲的代價是企業不得不調整一年兩年,造成的損失就可能抵消你5年的努力,重大決策失誤還有可能出局。

所以,我個人的建議還是安全為上。現金流確保絕對安全,產品有競爭力,品牌有內涵,服務沒有明顯瑕疵,這應是下一階段房企要堅守的原則。在此基礎上再尋求有質量的增長。還是那句話,除了老板,現在有多少人還關心哪家房企規模第一哪家房企第十一呢?

热门产品

 马云进军房地产助力百姓购房梦

亚洲杯外围足球app浠婂ぉ锛岄┈浜戝張涓婁簡鐑悳銆傚師鍥犳...

外围:楚天都市鑫園楚天都市藍玉灣營銷中心

韋忠南表示,疫情復工后,楚天都市鑫園、楚天都市藍玉灣項目...

外围:清能集團在2019年度省直單位脫貧攻堅工作

2019年度,在團體 公司領導高度正視 和悉心指導,團體 上下全力...