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謝逸楓2020兩會報告涉房地產內容不變中的變化

已浏览: 151次   日期:2020-05-25   作者:亚洲杯外围足球app

一年一度的兩會報告,決定著當年房地產市場、政策總走勢。2020年5月22日,2會報告全文公布,于房地產來講,沒有太大的驚喜,亚洲杯外围足球app也沒有太大的意外,一切如筆者的預料。即2會報告中關于房地產行業內容的表述,延續去年以來的慣性說法:“堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,亚洲杯外围足球app因城施策,促進房地產市場平穩健康發展”。

這是3年來,報告中對房地產方面的表述,用字最少的。筆者認為,背后的原因有四個,亚洲杯外围足球app其一是房地產市場調控后趨于平穩的結果。其二是房地產比較敏感,經濟形勢不好,亚洲杯外围足球app需要房地產來托底經濟。其三是地方收入下降快速,就業壓力大,需要房地產的支撐。其四是土地市場、房價火熱,避免影響預期。

筆者認為,亚洲杯外围足球app報告涉房地產行業內容說法,延續去年以來的定調慣性思維,可謂是以不變應萬變,不變中的變化。其一是定調內容表述不變,政策實際操作有變化,這就是不變中的變化。其二是政策總體放松是基調,供求兩端,供應端是重點。行業監管總體不放松,價格平穩,市場健康是重點,簡單講,房價不能暴走,要符合定調。

其三是政策放松操控主體,地方是重點。把握住所謂“因城施策”,限制性政策,該取消的取消,該調整的調整,底線是不允許出現大漲大跌、大起大落。其四是地方以房地產限制政策為調整對象,國家以外圍性宏觀政策調整為主,主要是財政、稅收與金融、貨幣、信貸、利率政策調整,促進市場平穩,穩定住房消費。

其五是一旦經濟、房地產恢復不如預期,后面必有救市大招。目前中國經濟恢復比較緩慢,企業經營狀況差,就業壓力,財政收入下降嚴重,貿易出口對經濟支撐小。能夠對中國經濟產生貢獻的就是投資與消費,而投資分基建與制造業及房地產,消費,關鍵是住房消費。因此,房地產救市大招隨時放出的可能性大。

其六是“六穩”、“六保”,關鍵是房地產“三穩”。“六保”是重中之重,保不了就穩不了,核心就是保住房地產,其次才是投資,即基建與新型城鎮化。最后是住房消費,體現在貨幣、稅收、信貸政策的放松。重申房住不炒又加上因城施策,實際上已經給了地方放松政策的調整操作空間。希望地方積極主動起來,取消的取消,放松的放松,不要偷偷摸摸的。

按照報告的涉及房地產行業內容來看,基本上是以長期的房地產行業發展作為目標,長期看,促進房地產市場平穩健康發展的大目標不變。短期重點看,房地產調控方向,主要是堅持房住不炒,因城施策,分類指導,一城一策。基于城市發展不平衡,經濟、人口、產業、資源、土地供應、庫存的不同。

第一是深入推進新型城鎮化。整體看新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務。發揮中心城市和城市群綜合帶動作用,培育產業、增加就業。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。完善便民設施,讓城市更宜業宜居。

其一是老舊小區改造難以創造增量購房需求,對樓市利好有限。老舊小區改造仍將持續推進,具體涉及加裝電梯、居民用餐、保潔等社區服務,地方將提供專項財政資金支持。區別于棚改貨幣化安置,老舊小區改造并不創造增量購房需求,其對房地產市場影響程度有限。不過,可以對沖下降的投資,同時有利提高居住環境。

其二是深入推進新型城鎮化,中心城市與城市群。這個提法體現了未來中國城市發展格局,即國家中心城市與城市群及都市圈的經濟戰略。4月9日的意見與5月17日的意見及,提到過長三角、珠三角、京津冀、成渝和中原這五大城市群,集中著九個中心城市與五大國家城市群。

應該講戶籍制度、土地制度、行政制度,是影響城市群發展的根本原因,更深入推進新型城鎮化的關鍵。一方面是房地產作為推進新型城鎮化的引擎器,解決住房、土地、資金、基礎設施建設的關鍵。一二線城市與附近的城市房地產受益最大,盡管沒有明確提到房地產,這五大國家城市群與都市圈的房子肯定是要漲價的,人口及就業與產業的增長,起到引領的作用。

其三是重申房住不炒。所謂的房住不炒概念,可能只是一個概念,2016年首次提出,至今已經四年時間過去了。在這四年當中,房地產一直上漲的狀態。在最困難的時候,房地產政策放與貨幣、財政放開口子,值得期待。兩緊一松(緊兩年,放松一年)的樓市政策已經失效,因為房價連續上漲了5年,60個月。想畢,政策最大的作用就是保持房價不跌。

這個房住不炒概念提法已經足4年,自2016年首次提出到現在,一直沒有具體的說法。究竟怎么做才是房住不炒,反正就是提出房住不炒,大家各自領悟。字面上的理解是除了首套、改善的第一、二套房之外,第三套房就是炒房。因為限購政策是這樣。但是限購政策說取消就取消,說調整就是調整,房住不炒已經淪為空談。

房住不炒的目的與目標,被解讀成具有“抑制投資需求、打擊炒房需求,降房價”的重大作用意義。可笑的是竟然把房地產長效調控機制與限購限貸限企之外,還把提了九年一直無法出臺的房地產稅,統統都納入房住不炒的政策工具包。想想,降房價的重大利器,靠三大政策顯然是不能讓房價回歸市場,關鍵是供需關系保持平衡。

其四是重提因城施策。意味著中國經濟恢復期內,全面刺激房地產的意愿不強,房地產經過調整已經逐漸回升平穩,調控依然會繼續,促進市場穩定是主題。考慮到“六穩”、“六保”的中國經濟發展與總體樓市恢復比較弱及財政增長的需要,因城施策的政策調控方針,基本上表明了國家已經給地方樓市政策放松操作空間。

值得注意的是,本次“因城施策”寫入報告,且刪除了“落實城市主體責任”,新冠疫情爆發以來,多地靈活因城施策,從供需兩端出臺房地產調控政策,對房地產市場的穩定運行起到重要作用,另外也有廣州、濟南、青島、樂山、赤峰等12城出臺有關放松限購、限貸等政策被撤回。未來在“房住不炒”總基調下,各地因城施策將更加靈活,以保障房地產市場的平穩運行。

預計兩會后,全國各地方樓市政策放松,刺激供應端的政策比較強烈,需求端的政策相對放松。蕪湖無為市取消房產限售政策。5月20日晚間,安徽蕪湖無為市出臺樓市新政,取消商品住房兩年的限售規定,并完善預售管理、價格備案等一系列政策。針對國內多地樓市的刺激舉措紛紛被叫停的現象,在“房住不炒”的背景下,供給端的政策松綁一直在持續。

其五是促進房地產市場平穩健康發展。2020年房地產發展目標依然是“穩”字當頭,目前部分熱點城市的房地產市場,只需要加強監管就可以。供應端與需求端有的政策有望放開,房地產不能倒。一方面是今年的11萬財政刺激計劃,財政收入下降過快,房地產能夠起到保財政收入。另一方面是房地產涉及57個產業,拉動經濟增長與推進新型城鎮化的發展。

其六是一字未提“不將房地產作為短期經濟刺激手段、房地產市場發展長效機制、地方政府調控主體責任、房地產稅立法、取消住房公積金制度、取消商品房預售制度、保障性住房、租賃住房、共有產權住房、人才住房、棚戶改造開工任務”。對房地產比較利好的消息,意味著房地產迎來變化。

房地產稅未來三年到五年基本上不會出臺,未來十年出來的可能性小。不僅是錯過了最好出臺時,關鍵是房地產稅比較的復雜與涉及到許多的法律、制度問題。2020年5月18日的關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見提到“穩妥推進房地產稅立法”外,工作報告沒有提及到,說明今明兩年沒戲。

筆者2012年接受記者采訪時說過:“房地產稅未來十年立法開征、出臺不現實,概率為零”。當時,不少經濟學家、教授批我不懂房地產稅。賈康老師當年預測房地產稅會在2016年出臺,我當時就反駁,未來5年之內,房地產稅依然出臺不來。現在我明確預判,本屆人大完成房地產稅立法的概率為零,出臺更是不可能。

2011年上海、重慶試點住宅房產稅時,筆者就強調,房價照漲,擴容失敗。2012年官方首提改革房地產稅收制度,之后一直提房地產稅立法,就是落實不了。可見低估了房地產稅立法的難度,高估了房地產稅對抑制投資需求降房價的作用。房地產稅的立法涉及到法理、產權、土地制度、稅法等,不是三言兩語就能出臺的。

盡管不是立法難度最大的法律,涉及到老百姓最大的切身利益,不可兒戲的。抑制投資降房價的最大利器,不是房地產稅,也不是房地產市場發展長效機制、房住不炒,是土地、房子的供給,土地、房子夠了,供求平衡,房價自然就不會大漲了。歷史證明,房價在2002年之前,平均漲幅維持在2%左右。

第二是加快落實區域發展戰略。繼續推動西部大開發、東北全面振興、中部地區崛起、東部率先發展。深入推進京津冀協同發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展。城市群建設是新型城鎮化發展的重要組成部分,京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發展高地。

對于房地產企業來說,當前房地產市場分化格局更加明顯,隨著人口、資本等要素自由流動的加深,基本面更好的城市對各要素的吸引力更強,在新增建設用地指標與新增人口掛鉤后,未來人口流入多的城市房地產市場的發展空間也將更大,不同城市市場表現分化態勢或將更加凸顯。長三角、珠三角等城市群戶籍準入年限同城化累計互認也在率先推動,將進一步帶動人口要素在區域內的流動。

同城化建設仍是城市群建設的重要主旨,城市群內的核心城市與衛星城市經濟往來將更為密切,產業將加速融合、協同發展,人口更將雙向流動。具體而言,核心城市產業結構將不斷優化調整,高素質人才將大量導入,有望給房地產市場提供更為堅實的需求支撐。衛星城市支柱產業不斷培育發展,有望導入大批產業人口,房地產市場仍有較大的挖潛空間。

第三是穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段,引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。貨幣要“更加靈活適度”,這有別于往年的“松緊適度”。M2增速要明顯高于去年,去年為8.7%,而2020年4月已經攀升到11.1%。這說明,貨幣政策仍有擴張空間,降準降息仍有可能。

貨幣政策整體穩健偏積極,年內再降準、降息的預期強烈,LPR利率大概率將繼續下移,房貸利率也將跟隨向下調整。可以期許的是,房企整體融資環境將適度改善,融資成本有望適度下行。對購房者而言,在“限貸”政策下整體框架不變情況下,銀行操作層面下調首付比例、降低貸款利率,提高購房者支付能力或將成為現實,將進一步提升出于資產增值保值目的的高端、改善需求釋放,普通自住剛需購房也將受益。

流動性寬裕已經越來越明顯,這種情況下,流入房地產的比例肯定會越來越大,錢越來越多,錢越來越便宜。整體看,2020年房地產不論是開發商的企業融資,還是個人按揭貸款,都有望降低成本。拆分單月數據看,統計局公布的商品房銷售面積數據中,1-2月同比下調接近40%,3月單月同比去年同期下調了14%,而在4月,單月公布的銷售面積為11903萬平米,同比2019年4月同期的12256萬平米,只微跌了2%。

2015年M2增速13.3%,2016年M2增速11.3%,2017年M2增速8.2%,2018年M2增速8.1%,2019年M2增速8.7%。真正的去杠桿周期是2015-2018年,M2一路下降,但到了2019年,拐點出現,從M2從8.1%升為8.7%。可以預見,房產將成為今年貨幣放水之下,最好的避險資產。在此種情況下,買房。

第四是積極的財政政策要更加積極有為。今年赤字率擬按3.6%以上安排,財政赤字規模比去年增加1萬億元,同時發行1萬億元抗疫特別國債。這是特殊時期的特殊舉措。2015年赤字率2.5%,赤字規模1.62萬億,2016年赤字率3.2%,赤字規模2.18萬億,2017年赤字率3.0%,赤字規模2.38萬億,2018年赤字率2.6%,赤字規模2.38萬億,2019年赤字率2.8%,赤字規模2.76萬億。

今年財政赤字預計3.76萬億,其中國家財政赤字1.83萬億,地方財政赤字2.93萬億。再發行地方專項債3.75萬億,鐵路基建投資1000億,國家預算內投資6000億。計算一下,今年赤字+發債+投資的資金至少8萬億。2008年我們有四萬億,2020年我們有8萬億,不差錢。

惠于財政赤字率升至3.6%,新增1萬億元財政赤字規模,以及發行1萬億元抗疫特別國債,今年將全部轉移支付給地方,這將能極大程度緩解地方財政收支壓力,尤其是低能級、缺乏產業支持的土地財政依賴度高的地方。受此影響,預計地方仍將有序供地,尤其是那些財政收不抵支的弱三、四城市,供地規模顯著放量,一二線城市的土地收入會再歷史新新。

第五是沒有提出全年經濟增速具體目標,主要因為全球疫情和經貿形勢不確定性很大,我國發展面臨一些難以預料的影響因素,這樣做,有利于引導各方面集中精力抓好“六穩”、“六保”。六穩說的是“穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”。六保是“保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉。

房地產行業在報告內沒有賦予經濟增長的重任,實際上沒有再特別強調“不把房地產作為短期刺激經濟對手段”,表明房地產依然是中國經濟復蘇的引擎器、火車頭,要保持5.4%以上的增長,關鍵是房地產。首先是房地產對GDP貢獻大,涉及到57個相關產業。其次是房地產對投資、消費的拉動大。最后是土地與房地產稅的收入占到地方超50%以上。

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