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房地產的宏觀經濟學

已浏览: 126次   日期:2020-04-10   作者:亚洲杯外围足球app

亚洲杯外围足球app房價上漲背后的不合理成分有些來自市場發育滯后,有些來自政策扭曲:金融市場發育滯后使得房地產成為家庭養老和保險的主要替代金融投資工具;一線大城市的住宅用地供應不足以及基礎設施和公共服務滯后加劇了供求矛盾和房價上漲;保障性住房供給與人口流動脫節,難以平抑房價上漲;未能與時俱進調整開發貸款政策,遏制了房地產供給并加劇房價上漲。房價上漲對企業和居民消費有看得見的成本,也有不易覺察的收益。

房價上漲對實體經濟的影響關鍵要看住房供給彈性,房價上漲如果能伴隨住房供給改善,不僅房價上漲壓力得到緩解,還能收獲城市化擴張的規模經濟效應,有利于企業經營和居民收入;住房供給缺乏彈性,房價上漲難以遏制,企業和居民飽受房價上漲之苦,卻難以收獲規模經濟之利。

化解大城市房價上漲壓力的落腳點在于改善供給,不僅是增加住宅用地,也包括配套的基礎設施和公共服務。大都市圈建設有潛力把大城市非中心區的房價拉到中等收入群體的可接受范圍以內,讓更多人以低成本進入大城市生活。大都市圈建設需要一系列重大政策改革,可以效仿過去支持出口和制造業的實驗區經驗,試點大都市圈改革實驗區。實驗區內土地政策、各種公共服務供給以及對服務的各類管制政策應更加靈活。

房地產問題討論飽受各種焦慮情緒煎熬。過度的情緒必然會掩蓋理性,不僅不利于解決問題,甚至會誤導政策加劇矛盾。本文通過梳理房地產市場發展中的一些基本事實和邏輯,試圖找到房地產市場發展中的主要癥結,認識房地產市場其他部門的互動關系,提出了解決大城市高房價問題的思路。

中國房價持續高漲的背后有合理成分,也有不合理成分。不合理的成分主要包括:金融市場發育滯后使得房地產成為家庭養老和保險的主要替代金融投資工具;一線大城市的住宅用地供應不足以及基礎設施和公共服務滯后加劇了供求矛盾和房價上漲;保障性住房供給與人口流動脫節,難以平抑房價上漲;未能與時俱進調整開發貸款政策,遏制了房地產供給并加劇房價上漲。

房價上漲對企業和居民消費有看得見的成本,也有不易覺察的收益。房價上漲對實體經濟的影響關鍵要看住房供給彈性,房價上漲如果能伴隨住房供給改善,不僅房價上漲壓力得到緩解,還能收獲城市化擴張的規模經濟效應,有利于企業經營和居民收入;住房供給缺乏彈性,房價上漲難以遏制,企業和居民飽受房價上漲之苦,卻難以收獲規模經濟之利。

化解大城市房價上漲壓力的落腳點在于改善供給,不僅是增加住宅用地,也包括配套的基礎設施和公共服務。大都市圈建設有潛力把大城市非中心區的房價拉到中等收入群體的可接受范圍以內,讓更多人以低成本進入大城市生活。大都市圈建設需要一系列重大政策改革,可以效仿過去支持出口和制造業的實驗區經驗,試點大都市圈改革實驗區。實驗區內土地政策、各種公共服務供給以及對服務的各類管制政策應更加靈活。

中國的房價上漲有目共睹。1998年-2018年,中國住宅類商品房的平均價格從1854元/平方米持續上漲到8544元/平方米,上漲了4.6倍,年平均增長率8%,房價漲幅遠遠高于其他商品和服務的價格。這個期間房地產的真實價格(新建住宅類商品房銷售均價/CPI)上漲了3.1倍,與發達國家工業化和城市化的高峰期相比,中國真實房價漲幅僅低于日本,遠高于其他國家。

房價收入比總體偏高,一線城市尤甚。房價收入比(房屋總價/家庭可支配收入)普遍用于衡量對房價的承受能力。中國一線城市與二三線城市房價收入比存在顯著差異,且一線城市仍保持上升趨勢。一線城市房價收入比已經接近25,二三線城市維持在10附近。從50城的房價收入比排名來看,2018年房價收入比排名前五位的城市分別是深圳(34.2)、上海(25.2)、三亞(23.2)、北京(22.8)和廈門(19.9)。如此高的房價收入比,意味著大部分家庭的收入買不起房。

中低收入購房者壓力尤重。賓夕法尼亞大學方漢明等學者基于某大型商業銀行的120個城市的住房抵押貸款數據,探究高房價對購房人群帶來的經濟壓力。他們對比分析了各類型城市中的兩類購房群體:一類是家庭收入在貸款購房人群中占比10%以下的低收入群體,另一類是家庭收入在貸款購房人群中占比45%-55%的中等收入群體。研究發現,低收入群體,房價收入比在8以上,住房開支成為非常大的負擔;中等收入群體,房價收入比在6-8之間,住房開支負擔也很沉重。兩類群體中,一線城市的住房收入比顯著高于二三線城市。

房價上漲中的合理成分:經濟結構轉型和城市化是房地產需求的首要驅動力。房地產的市場化進程,同時也是經濟活動從農業部門向工業和服務業部門快速轉移的進程,是城市化高速推進的進程。大量人口從生產率/收入較低的農業部門流向城市中生產率/收入較高的工業和服務業部門,這是非常典型的經濟結構轉型過程。在大量人口流入背景下,對住房的需求持續高漲,成為支撐房價上漲最重要的需求因素。華盛頓大學的王平和其他幾位學者使用多部門一般均衡模型計算了經濟結構轉型和城市化進程對房價的影響。研究發現,在2003年-2007年和2008年-2012年兩個時期,經濟結構轉型和城市化分別解釋了房價上漲的25%和45%,結構轉型和城市化是需求因素當中對房價解釋力最強的因素。

從制造到服務的轉型拐點發生在2012年前后,城鎮家庭消費支出結構的明顯變化有力地證明了這一點。比較2005年-2012年和2013年-2018年各類居民消費支出的平均增速,服務類支出增速排位顯著提升,特別是醫療保健支出增速從最后一名上升至第一名,教育文化娛樂服務增速排名上升四位。

與之形成強烈對比的是,2013年-2018年居民在食品、衣著方面的消費支出增速降至最后兩位。由此可見,消費升級,獲得更好服務的方式不是把服務買回家,而是靠近服務,在服務更好的地方買房或者租房才能享受到服務升級,這成為提升房地產需求的另一個重要因素。

一個城市的房價和該城市人均公共支出高度相關,更高的人均公共支出意味著更好的公共服務和基礎設施,一線城市和省會城市的公共醫療和教育服務較其他城市更好,在這些地區買房不僅是房子本身,更重要的是房子附著的更好的公共服務和公共基礎設施服務。

住房抵押貸款越來越普遍地被使用,2002年-2018年,個人住房抵押貸款增量在當年住宅銷售額中占比平均達到31%,如果考慮到商業住房貸款首付比例(首付比例首套房20%-35%、二套房30%-80%),住房抵押貸款增量占當年商品房銷售額的比例可能高于60%。根據華盛頓大學的王平及其他作者的模型,住房抵押貸款在2003年-2007年和2008年-2012年期間分別解釋了中國房價上漲的14.6%和8%。

房價上漲中的合理成分:家庭結構“小型化”抬高了房地產需求。在經濟不斷發展、城市化進程加快、居民收入水平和受教育水平不斷提升的背景下,人民的生活方式和觀念逐漸發生改變。得益于生活水平提高、醫療及住房等條件持續改善,中國家庭結構正由傳統的“家長式”大家庭轉向結構更小的家庭模式,呈現出家庭結構“小型化”趨勢。

全國31個省(區、市)2000年-2017年的平均家戶規模都呈現出不同程度的下降,全國平均家戶規模由2000年的3.46人/戶下降至2017年的3.03人/戶,家庭結構趨于小型化、微型化。這一方面影響了戶型等住房產品結構;另一方面,在人口增長的背景下,家庭結構“小型化”增加了總家庭戶數,抬高了住房需求。

哈佛大學教授葛雷瑟指出,債務主導型的經濟體當中,以銀行為代表的金融機構普遍使用房地產作為抵押品,并因此提升了全社會對房地產的投資偏好。中國是典型的債務主導型金融體系,金融機構也普遍使用土地和房地產作為抵押品,這大幅提升了房地產的投資屬性,增加了對房地產的需求。

房地產成為家庭養老和保險的替代金融投資工具。隨著居民部門金融財富水平提高,財富的配置方式也會發生變化,中國也不例外。中國居民部門快速增長的金融財富不再滿足于僅以低風險/低收益的銀行存款的持有方式。更高的金融資產水平上,居民部門愿意持有更高風險/高收益組合的金融投資產品,愿意持有長期、帶有養老和保險功能的金融投資產品。

但是,這些金融服務需求得不到滿足,因此轉向房地產投資。房地產替代金融資產成為高風險/高收益金融投資產品,或者養老和保險金融投資產品的替代投資工具。根據西南財大的《中國家庭金融資產配置風險報告》,房地產在中國家庭資產的占比達到六成以上。與此形成對比,美國家庭的房地產在全部家庭資產中的占比只有中國家庭的一半。

房價上漲中的不合理成分:一線城市人均新增住宅供地最少,是房價高漲的最大推手。中國土地一級市場由地方政府壟斷,其對供地數量和供地方式具有絕對控制權。盡管從土地到住房存在一定開發周期,導致土地供給與住房供給在短期內存在一定時滯,但拉長時間來看,供地數量仍直接決定住房供給數量。供地越少,住房供應數量也相應越少,因此推動房價上漲。

根據王平及其他作者的估算,土地供給在2003年-2007年和2008年-2012年期間分別解釋了房價上漲的32%和38%,不僅是供給因素中解釋房價上漲最大的因素,也是包括房地產商進入成本、抵押貸款、生產率等在內的所有供求因素中解釋力最大的因素。

一線城市的住宅土地供應緊張,對房價影響最突出;二三線城市住宅土地供應更富有彈性,需求端因素對房價影響更突出。我們用2009年-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口反映該城市的新增住宅供地強度。北上深等特大城市住宅供地強度最低,人均新增住宅供地面積不足10平米。二線城市新增住宅供地強度有非常大的差異,比如福州、西寧等城市人均新增住宅供地面積不足10平米,而武漢、沈陽和烏魯木齊等則接近30平米。三線城市新增住宅供地強度也有顯著差異,從不足5平米到超過30平米不等。

北上廣深四個城市的住宅供地強度和房價呈非常明顯的負相關,新增住宅供地更多對應于更低的房價;二線城市住宅供地強度和房價之間相關關系模糊,并非住宅供地不影響房價,而是如前文指出的那樣,還有其他眾多因素會影響房價。在城市競爭當中二線城市的發展命運有顯著差異,也給房地產的需求和房價帶來了顯著差異;三線城市住宅供地強度和房價之間相關關系同樣也比較模糊,需求端因素對房價的影響可能更加突出。

房價上漲中的不合理成分:基礎設施和公共服務制約了大城市的住房供應提升。購買住房是購買該住房所在位置帶來的各種服務流。因此,住房供應不僅是住房本身,也包括住房附著的各種服務和交通基礎設施。完善基礎設施和公共服務,是變相地增加高品質住宅的供給,是緩解中心城市房價壓力的主要手段。

中國也提出了都市圈建設,在特大城市周邊的交通基礎設施方面也做了很多工作。但是,與發達國家相比,無論是基礎設施還是公共服務的完善程度,中國都還有較大差距,制約了郊區對中心城區住宅的替代,成為拉低大城市房價的重要掣肘。

房價上漲中的不合理成分:保障性供給與人口流動脫節。1995年《國家安居工程實施方案》出臺是中國保障房發展的起點。經過20多年的發展,現在已初步建立針對中低收入人群、住房困難的家庭,包括公租房、經濟適用房等在內的保障性住房體系,還對棚戶區改造提出了特別要求。

保障性住房的分布與新建商品住房分布和人口流動分布有明顯區別,在市場競爭力量驅動下,新建商品住房基本還是緊跟人口流動,在人口流入地區多蓋房;保障房建設則不然,根據能獲得數據的2010年-2011年保障房建設情況來看,保障房集中在新疆、黑龍江、安徽、江蘇、浙江等幾個省份;中南部地區,尤其是人口大量流入的珠三角地區,保障房建設很低。保障房不能跟著人口走,對于遏制房價上漲打了折扣。

房價上漲中的不合理成分:房地產開發商貸款政策未能與時俱進作出調整。為了遏制土地炒作和囤積土地,防范土地開發環節的市場風險,監管部門要求開發商必須“項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質”才有資格獲得貸款。這些措施在特定階段內起到了遏制投機的作用。

但是,近年來,隨著對房地產市場預期的降溫,以及強調周轉率的大型開發商市場份額上升,靠投機的開發商越來越難生存,開發商的囤地、囤房行為也明顯下降。對開發商貸款的限制,拉長時間來看,遏制了住宅供應,推升了房價。關于房價的回歸模型顯示,對開發商的開發貸款與住房價格呈顯著負相關,開發貸款下降直接帶來新增住宅供給下降,加劇房價上漲。

房價上漲提高了生產經營成本和生活成本,改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價格,迫使企業和消費者作出反應。房價上漲的影響有些直接,有些間接,個體感受和總體影響可能存在巨大差異。這里我們討論兩個問題:房價上漲是否惡化了企業生存環境?是否擠出了消費?

房價增速和企業利潤增速在統計意義上正相關。利用15年的月度時間序列數據來看,房價增速和企業利潤增速正相關。由于房地產和工業利潤都有較高的周期性特征,二者有周期意義上的正相關關系并不意外。房地產作為最大的周期性部門,房價高漲時期往往也是宏觀經濟高漲時期,這個期間的工業利潤表現較好也在情理之中,因此,這并不能作為房價上漲有利于企業盈利的判斷。房價有周期上行階段,也必然有周期下行階段,從跨越周期的中長期來看,房價上漲未必有利于企業盈利。從跨越周期的2012年-2018年平均數據來看,我們在200多個樣本城市中看到,房價增速和企業利潤增速的正相關關系依然成立。雖然僅從這種相關關系無法得出強有力的結論,不能以此認為房價上漲有利于企業經營,但至少可以提示我們,房價上漲與企業經營之間的關系并不僅僅是提高成本那么簡單。

房價上漲增加了企業經營活動中的要素成本,但對不同類型企業經營的影響有顯著差異。對于市場定價能力較強的企業,房租或者勞工成本上升的結果往往是產品或者服務的價格上升,房價上漲對企業盈利的影響有限。而對于市場定價能力較弱的企業,它們至少采用以下三種方式應對房價上漲。

一是改變產品/服務的要素投入密集度,比如用土地節約型技術代替現有技術,典型的例子就是在高房價地區更流行的快遞行業,節省了城市中心地帶的用地;再比如將中心城區商場轉化為郊區的大型購物中心。二是加大研發力度,用其他方面的成本下降抵補房價上升帶來的成本上升。三是退出本地市場,退出本地市場的企業還面臨兩種選擇,要么轉移到其他地區或者其他部門繼續經營,要么徹底退出市場。而只有企業徹底退出市場帶來的資源閑置,才會導致真正意義上的產出損失。

房價上漲會給企業經營帶來普遍的壓力,并迫使企業作出調整,大量企業飽受房價上漲之“痛”,然而“痛”不等于真實傷害。考慮到企業各種應對房價上漲的措施以后,房價上漲的大部分“痛”會消除,留下的真實傷害則取決于要素市場流動性。房價上漲只是在非常特定的環境下才會帶來真正的產出損失。資源閑置和產出損失的大小取決于要素市場流動性,如果房價上漲沖擊帶來的失業人員能夠很快在其他地方找到工作,損失更小,反之損失更大。

房價上漲刺激了房地產供給上升,以及由此帶來的城市擴張和規模經濟效應,為企業提供了更多發展機遇。這是我們從過去幾十年中國城市化進程中看到的普遍現象。規模經濟效應可以從降低成本、提高專業化和生產率水平等多個角度改善企業的生產率,同時也改善了企業生存環境。一個與此相關的證據是,隨著人口密度的不斷提高,企業的數量也隨之上升。每平方公里人口密度0-2500人的區域,企業數量在0-87家之間;人口密度2500-5000人之間的區域,企業數量在88-238家之間;人口密度5000人以上的區域,企業數量達到340家。人口越密集的地區,給企業創造的發展機會越多,對企業的吸引力越大。

房價增速和居民消費增速之間的統計關系模糊。利用15年的月度時間序列數據來看,房價增速和消費正相關。房價上漲伴隨著信貸上漲和資產價格上漲,刺激全社會購買力增加。這些周期性的收入效應和財富效應大于房價上漲對部分家庭的消費擠出,因此,房價增速與消費增速正相關。

然而,這并不能作為房價上漲有利于消費的判斷,房價有周期上行階段也必然有周期下行階段,從跨越周期的中長期來看,房價上漲未必有利于消費。用跨越周期的2012年-2018年平均數據來看,我們在200多個樣本城市中看到房價增速和企業利潤增速的關系非常模糊,沒有顯著的正相關或者負相關。

房價上漲改變了居民生活中各種支出的相對價格,對不同家庭消費支出的影響有顯著差異。家庭部門面臨著住房支出還是其他消費支出的選擇。住房作為生活中的必需品,不同家庭面臨著顯著差異的替代彈性,已經有穩定居住地的家庭對住房的替代彈性相對較高,沒有穩定居住地的家庭則缺乏替代彈性。對于缺乏替代彈性的家庭,房價上漲將迫使家庭不得不增加住房相關的開支,并因此擠壓其他消費。

房價上漲除了帶來對消費的擠出效應,還有改善收入的一面。應該考慮房價上漲過程中,房地產供給改善,城市化率水平提高以及由此帶來的規模效應和收入水平提升,這會對消費形成正面的影響。這也解釋了為什么盡管大城市房價高而且快速上漲,大量人口還是愿意到大城市工作,因為大城市的規模效應帶來了更多的高收入機會。

綜合兩方面的情況來看,房價對企業經營影響的關鍵在于房地產的供給彈性。供給彈性過低,意味著房價上漲但是房屋供給沒有提高,難以帶來城市擴張和規模經濟收益,房價上漲的負面影響更突出;保持適當的供給彈性,意味著房價上漲伴隨著房屋供給顯著提高,不僅可以遏制房價的進一步上漲,還可以明顯推進城市擴張和規模經濟收益,為企業創造了更多發展機會,房價上漲的正面影響更突出。

房價上漲對消費的擠出程度也取決于該城市的住房供給彈性。較高的住房供給彈性下房價上漲帶來住房供給顯著改善,住房開支增長有限,對其他消費的擠出也有限;較低的住房供給彈性下,住房開支增長更大,對其他消費的擠出也更顯著。

哈佛大學葛雷瑟教授指出,同樣的生產率進步條件下,在住房供給富有彈性的城市會帶來更多的住宅以及人口流入和城市擴張,房價增速相對溫和;在住房供給缺乏彈性的城市則難以帶來住宅數量增加、人口流入和城市擴張,生產率進步帶來更多的是房價和生活成本的上升。

上述關于住房供給彈性對城市發展的作用機制具有普遍性。中國城市的住房供給彈性也有顯著差異,供給彈性亦成為刻畫城市發展差異的關鍵要素。結合住房供給彈性、人口流動、收入和房價幾方面的要素,中國的城市可劃分為以下幾種類型。

一是瓶頸大都市,代表城市是北京、上海、深圳等特大城市。用2009年-2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口來反映該城市的新增住宅供地強度。北上深等特大城市住宅供地強度最低,人均新增住宅供地面積不足10平米。由于住房供給缺乏彈性,對房地產需求的上漲更多轉化為房價上漲,高房價帶來更高的生產成本和經營成本,而缺乏城市規模擴張帶來的諸般好處,對企業經營和居民生活的負面影響凸顯。

二是擴張型城市,代表城市有成都、西安、鄭州、武漢、杭州等。這些城市的共同特點是生產率提高的同時住宅供應增長較快,住房供給具有彈性。對房地產需求的上漲同時轉化為相對溫和的房價上漲和住宅供應的顯著增長,與此相對應的人口流入和城市擴張也更快。房價上漲對企業經營和居民生活的負面影響得到部分緩解。

化解中國的高房價之痛,落腳點是改善前述瓶頸大都市以及未來可能會步入大都市行列的擴張型城市的住房供給彈性。改善住房供給彈性,不僅是住房本身,還需要匹配的交通基礎設施和各種公共服務,新建住房應該能對大都市原有住房形成有效替代。從發達國家的經驗來看,大都市圈是對中心城區替代的普遍選擇,大都市圈憑借更低的居民和生產經營成本,讓更多企業和居民以更低的成本進入大都市,分享和共建大都市的規模經濟優勢。

中國的都市圈建設還存在眾多短板。其一,交通基礎設施和相關的管理和服務不夠完備。與東京、紐約這些大都市圈相比,中心城區到郊區的通勤不夠便利且時間過長。其二,都市圈房價過高。國際大都市中心城區房價雖然很高,但是城市外圍的房價有非常明顯的下降,處于中等收入家庭可接受范圍以內。中國大都市無論是中心城區還是郊區的房價都遠遠超出了中等收入家庭可接受范圍。其三,服務跟不上。公共服務明顯落后于中心城區,基礎教育、醫療服務、文娛等服務也有很大缺失和差距。這些短板制約了大都市圈發展,制約了中國的城市化進程,也制約了人力資本行業的發展。

補上大都市圈建設的短板,需要落實以下幾個方面。其一,保障大都市圈基礎設施建設低成本、長周期資金來源。地方政府一般債遠不足以滿足公益和準公益類的建設資金需求,需要靈活運用專項債,擴寬融資渠道。需要引以為戒的是,不能再借助“影子銀行”為公益和準公益類建設項目融資,這是近年來中國金融風險上升的主要根源。其二,保障都市圈的住宅用地。都市圈范圍內不必要求有農業用地,也不必要求工業用地比例,充分保障都市圈的住宅用地才能有效降低區域內的住房價格。其三,政府和市場一起努力,改善服務。政府要負起一般公共服務的職責,并且提供更高質量的公共服務。要鼓勵社會資本參與到基礎教育、醫療服務、文娛等服務的供給。

建設大都市圈需要一系列的重大改革,一個可供參考的做法是效仿過去的試驗區經驗,試點大都市圈改革試驗區。試驗區內的地方政策,尤其是土地政策、各種公共服務供給以及對服務的各類管制政策有高度自主權。中國未來的經濟增長點在于人力資本密集型服務業。大都市圈發展在創造和傳播知識方面有巨大優勢,是提升人力資本和提高生活水平不可或缺的依托。隨著中國經濟結構轉型和經濟發展重心的變化,這種試驗區建設的意義絲毫不弱于此前推動中國制造業和外貿發展的試驗區建設,將為中國新一輪的人力資本密集型行業發展帶來重大發展機遇。

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