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外围:二季度房地產面臨需求釋放與價格結構性

已浏览: 162次   日期:2020-04-14   作者:亚洲杯外围足球app

受新冠肺炎疫情影響,2020年一季度,中國房地產市場表現不佳已成定局。二季度剛剛開始,該季度中國房地產市場狀況如何,不僅將直接影響整個行業全年態勢,也將間接影響中國整體經濟運行狀況和對行業的政策調整取向。

盡管一季度市場受疫情沖擊明顯縮量,但3月成交規模已呈現回升勢頭。展望二季度,預計受疫情壓制的置業需求將逐漸釋放,房地產市場也將逐漸恢復,但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發展態勢密切相關,亚洲杯外围足球app一二線城市整體恢復或相對更快。

價格方面,根據中房指數系統百城價格指數,2020年一季度,百城新建住宅價格累計上漲0.18%,是2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值,較去年同期收窄0.37個百分點。其中2月線下售樓處受限,企業轉戰線上營銷,部分項目降價促銷,致百城住宅均價出現階段性小幅調整,3月線下售樓處逐步開放,市場情緒有所恢復,價格環比小幅上漲0.14%,整體保持平穩。從各級城市來看,一季度一線城市累計上漲0.19%,與去年同期基本持平;二線城市價格累計上漲0.13%,三四線代表城市累計下跌0.07%。

成交規模方面,2020年一季度,根據CREIS中指數據,50個代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬平方米,為2011年以來同期最低水平,同比下降接近四成。其中2月成交規模同環比下降均在70%以上,進入3月,隨著國內疫情得到有效控制,疊加多地出臺穩市場相關政策,市場情緒有所恢復,交易規模低位回升,但仍不及去年同期,同比下降近40%,降幅較2月有所收窄。

不同級別城市來看,一季度,一線城市商品住宅月均成交面積同比下降37.6%,3月以來,北上廣深成交規模均從低位明顯回升,深圳成交規模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積同比下降35.5%,3月,熱點城市市場逐步回溫,杭州等城市周度成交規模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積同比下降超40%,降幅在各線城市中最為顯著,3月多數城市同比仍下降,部分長、珠三角區域的城市成交面積同比增長。

一季度受疫情影響,多地延遲或暫停土地出讓,全國300個城市各類用地共推出4.2億平方米,同比下降11.5%,其中住宅用地推出1.8億平方米,同比下降14.8%;各類用地共成交3.4億平方米,同比下降16.8%,其中住宅用地成交同比下降24.1%。

價格方面,住宅用地成交樓面均價明顯上漲。據統計,一季度,全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4781元/平方米,同比上漲18.6%。住宅用地成交樓面均價的上漲,一方面受各線城市成交結構性因素的影響,另一方面,部分熱點城市優質地塊推出量明顯增加,帶動企業拿地積極性提高,多宗高溢價地塊成交,亦一定程度上帶動整體樓面價的上漲。

一季度,除一線城市外,其余各線城市供需規模均明顯縮減。一線城市住宅用地成交面積同比增長7.8%,二線和三四線城市住宅用地成交同比分別下降28.0%和22.9%。價格方面,一季度各線城市成交樓面均價均有所上漲,其中一線城市漲幅領先,同比上漲37.3%。

2月以來,多省市從供給端出臺扶持政策緩解企業的資金壓力,如延期或分期繳納土地出讓金、調整競買保證金比例等,在一定程度上提振了企業信心。與此同時,北京、紹興、成都、東莞等城市優質地塊推出量明顯增加,進一步帶動了企業拿地的積極性,多宗地塊成交溢價率較高,部分地塊亦刷新區域樓面價紀錄。如紹興越城區地塊競拍輪次超160輪,競拍熱度高,成交樓面價刷新全市最高樓面價紀錄。

宏觀環境方面,二季度降息降準依然可期,為經濟恢復發展提供更有利的金融環境。對房地產市場而言,短期相對偏松的金融大環境下,房企融資將略有改善,但中央對房地產金融監管力度不放松,企業資金改善空間或有限;另外,在利率新政下,5年期LPR存一定下行空間,房貸利率或將伴隨LPR的下調有所下移。

市場方面,短期市場壓力的凸顯主要源于疫情集中暴發帶來的影響,隨著疫情防控取得實質性成效,線下售樓處恢復營業、土地出讓回歸正常、施工人員順利到崗,房地產市場調整幅度將有明顯緩和,加之短期行業政策環境在不違背“房住不炒”主基調的前提下仍存優化預期,政府財政承壓背景下推地積極性高,且在疫情影響下,部分租房需求向置業需求轉化、改善需求也將積極釋放,預計二季度房地產市場供需兩端將逐漸恢復,價格則存穩中小幅調整壓力。

全年來看,受疫情沖擊影響,需求入市將更為謹慎,預計2020年全國商品房銷售面積同比下降,全年市場規模保持近16億平方米水平。疫情背景下房企讓價促銷動力較強,短期房價存調整預期,但疫情對三四線市場銷量的影響將更為突出。

同時,2020年大多數企業應保持審慎的態度,規模上追求適度、穩健增長,并更加強調提升經營質量,提供高品質的產品和服務。房企投資計劃繼續以穩健、安全為主,量入為出,重點拓展核心城市群及熱點一二線城市的優質土儲,同時積極探索多樣化、低成本的拿地渠道,為未來業績增長提供有力支撐。

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