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房地產稅離我們并沒那么遙遠

已浏览: 50次   日期:2020-05-21   作者:亚洲杯外围足球app

亚洲杯外围足球app但是,大家買房子又不是看1年看2年,尤其在很多限售的大城市,你被動式的拿著都要至少上五年。那么,對于未來趨勢走向的判斷,1年2年的文字游戲上的變化,顯然沒有什么大的意義,根本性的預期才更為重要。從這個意義上,“穩妥推進”和“穩步推進”,表意側重有差,但也沒那么大,管它怎么“穩”,反正是要“推進”。我提醒過多次,大家看政策,亚洲杯外围足球app不要陷入到文字游戲里去,要跳出來,亚洲杯外围足球app看基本面、看大趨勢。

你不能因為他今年的措辭有松動你就松一口氣一頓操作猛如虎,亚洲杯外围足球app轉到明年措辭收緊你又抓耳撓腮急得像熱鍋上的螞蟻。政策年年都會有,亚洲杯外围足球app口號年年都會提,要試著去看清楚一些基本的東西,那樣,在他到來的那一刻,你也可以泰然處之。

再回頭看這個稅種的探索過程,從2011年上海重慶的試點算起,有9年了。從2012年開始喊出要逐步建立起“按評估值征收的”房地產稅制度算起,有8年了。而如果再回溯到2004年第一次喊出物業稅的名字時,那有15年以上的探索史了。

一個東西,摸著石頭10幾年,外有成熟的借鑒參考,技術上不可能搞不清楚的。過去這3年(2018-2020年),每年有關房地產稅的描述,不是“穩妥推進”,就是“穩步推進”,不管是怎么個“穩”法,一直的要求都是“推進”、“推進”。其實能看得出來,差不多萬事俱備只欠東風了。這反而是我們要注意的地方,就是未來幾年,是最敏感的幾年,靴子隨時落地的可能性很大。越往后,確定性越高。

本屆人大常委會任期自2018年3月至2023年3月止,按照2018年立法規劃,本屆要處理三類立法項目。其中第一類項目為“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。這類項目一共69件,房地產稅法屬于第一類項目,排位在第48位。按照規劃,本屆人大常委會要在任期內“提請審議”的。通不通過是另一回事,但任期內要提出來這份草案,那是立法規劃里寫得很明白了的。

大家如果要問房地產稅的時間表,我認為這就是時間表。當然不排除有意外,但這是唯一的可資討論的邏輯依據了。既然是要在任期內“提請審議”,那就肯定要弄個草案出來。那么,在草案出來之前,要面向社會做討論。如此前置,可以說,時間也就是未來這2年,非常的關鍵。

放到珠三角來看,影響最大的是拆遷戶——尤其那些手里握有上百套甚至更多房子的原住土豪。一場拆遷下來,每戶分到幾十套甚至上百套的房子。在持有零成本的時代,當然是件美好的事情。但是,持有稅增加的時候,倒是需要花點時間考慮如何如何應對。考慮到這個稅種大概率會采取分檔累進,可以預見,房子越多,稅率越高。收到的租金不夠交稅的,是很有可能出現的事情。當然,這樣的情況,會是很小的一部分。

①、不要在單一城市擁有過多房子。房地產稅分檔累進,且是按評估值征稅(而非香港的影子租金),超出部分的稅率會出現拔高,負擔會加重,邊際收益快速降低(膨脹了,說的好像我們能在核心城市買得起很多房子一樣)。

②、分散到核心城市購買。房地產稅是個地方稅,預期會按在地征收,各地稅率無法整齊劃一,且有豁免面積。按此邏輯,同樣幾十套房屋,分散到幾個同級別的核心城市(以及核心城市都市圈范圍內的城市),相信會成為買家未來比較普遍的選擇。

③、注意使用租金邏輯。這是之前一直在強調的一個邏輯轉換,房地產稅是個持有稅,稅收直接打到房主身上,痛感最直接,所購房屋的現金流制造能力反而更重要。這個稅種出臺之后,沖擊大的一類資產將是旅游地產(即便是豁免也會因為房價升值減緩而進一步降低投資價值),因為基本不制造現金流,這要求我們要把資金優選投向核心城市的核心區域。

④、注意負債率。房地產稅對房價的影響,預計更多會表現為曲線平滑的特征,由原來的急漲改為緩漲,對于過往“持有數年坐地數倍”的思路會有抑制,持有周期也許要做更長期的安排。由此,要注意做好購置房屋資金成本以及家庭負債率的計算,貿然加杠桿可能會得不償失。

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