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中金固收前5月房地产非贷款融资净增量远低于去

已浏览: 130次   日期:2020-06-15   作者:亚洲杯外围足球app

数据显示,4月房地产开发资金来源中,定金及预付款同比下降10%,降幅有一定收敛,融资为主的资金来源同比增长超过5%,不过各项应付款同比大幅下降90%,导致1-4月房地产开发资金合计同比下降6.3%,降幅在1-3月3.7%的基础上有一定扩大。由于5月房地产开发资金来源尚未披露,上月跟踪时未披露“其他应付款”,本段全部基于4月数据。

根据国家统计局,1-4月各类房地产开发资金共6.68亿元,亚洲杯外围足球app同比下降6.3%,与1季度同比下降3.7%相比降幅有一定扩大。分项看,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计分别同比下降2.5%、5.2%、18.9%、5.4%,降幅较前期均表现为逐季收敛,亚洲杯外围足球app不过绝对值来看最反映销售的定金及预收款仍有较大幅度下降,与商品房销售额同比降幅接近。

另外1-4月各项应付款累计同比增长5.2%,亚洲杯外围足球app与1季度大增20.4%相比明显回落,主要由于疫情期间各类工程款、土地出让金暂缓支出,亚洲杯外围足球app而随着疫情的缓解,这部分资金尤其是工程款开始支付,使得各类应付款增速明显回落。

亚洲杯外围足球app单月看,4月房地产开发资金合计为1.34万亿元,同比下降16.7%,其中国内贷款、自筹资金同比分别增长10.6%、5.8%,定金及预付款、个人按揭贷款同比分别下降10%和0.6%,即与融资有关的资金来源单月同比已经正增长且幅度在5%以上,与销售有关的资金同比仍为负增长,其中最直接反映销售的定金及预付款降幅与4月单月商品房销售额降幅持平;另外各项应付款仅261亿元,同比下降90%,可能是土地出让金开始缴交所致。

债券和非标融资方面,5月各类融资渠道继续降温,境内债券发行和净增均下降且全部集中在AAA发行人,票面利率受信用分化影响涨跌互现,美元债发行重启但规模仍非常有限、票面利率超过疫情前水平且分化较大,信托净增仍为负,总体直接融资净增为负。

5月房地产境内债券、美元债、信托发行量分别为340亿元、16亿美元和564亿元(有滞后因素,预计全月实际发行量在800亿元左右),扣除到期后净增量分别为80亿元、0.7亿美元和-212.7亿元。5月房地产境内债券发行量环比4月进一步下降30%,净增量回落超过50%,分评级看AAA净增量为82亿元,AA+评级净增量为-10亿元,行业内部信用资质和投资者接受度分化加剧,加上房企主体评级陆续上移,非AAA评级房地产企业发债困难度进一步上升。

发行利率方面,受债市回调和基本面分化驱动,资质略差的房企发行利率较前期略有回升,资质较好的企业有进一步下探,其中万科发行的3+2和5+2评级新债利率仅2.56%和3.45%,三年期品种与两月前发行的利率下降了近50bp;世茂月底发行的3+2年期公司债利率3.2%,与两月前相比略有下行;时代月底发行的3+2年期公司债利率为5.24%,较两月前上升14bp;蓝光3年期中票发行利率7.2%,与3月发行的2+2年期公司债7.15%相比略有上升;福建阳光、阳光城发行的1年期短融发行利率均超过6%,票面利率绝对水平仍比较高;新城发行的9个月SCP发行利率为4.39%,与前期相比上升20bp左右,与近期短端流动性冲击后利率回调较多有关。

5月受益于流动性逐渐稳定,中资美元债市场趋于稳定小幅反弹,需求逐步恢复,一级融资窗口逐步打开,不过房地产方面融资仍比较有限,其中碧桂园5年期5.44亿美元新债发行成本为5.4%,力高、花样年、鸿坤伟业、蓝光等单B主体发行的2-3年期新债成本均在11.5%及以上,融资成本总体高于疫情前水平,且在认购热情方面仍体现出比较大的分化特征。

信托方面,3月以来单月发行量均在800-900亿元之间,与去年同期相比有10%-15%的下降,基本体现了资管新规“非标转标”以及银保监会2019年下半约谈信托公司要求额度不新增的基本态度,而5月13日银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》中要求“投资非标债权合计金额不得超过集合信托规模50%”,如正式稿维持该意见且执行严格,房地产信托规模将进一步受到压缩,而根据用益信托网,今年2-3季度信托单月到期量基本都在600亿元左右,信托净融资不容乐观。5月ABS和REITS分别仅发行95.3亿元和3.26亿元,规模偏低。

加总来看,1-5月房地产非贷款融资净增量远远低于去年,将大幅加剧房企前融资金压力。1-5月加总,境内债券、美元债、信托发行量分别为2113亿元、285.9亿美元、3214亿元,扣除到期后净增量分别为1091亿元、192.6亿美元、365.1亿元。2019年1-5月上述三类融资渠道净增量分别为248亿元、336.2亿美元、2903亿元,今年仅境内债券净增超过去年,而且扩容规模远远低于信托和美元债净增收缩的规模。

考虑到房地产境内外债券发行都受“借新还旧”约束,信托融资进一步收紧,预计今年房地产非贷款融资额将远远低于去年。与开发贷相比,非贷款类融资大多不受“四三二”约束,资金使用方式更为灵活,非贷款融资收紧将进一步加剧房企前融资金压力。

5月34家重点覆盖房企销售额环比上升超过20%,表现略好于全国;同时拿地支出环比下降13.5%,综合影响下拿地销售比大幅下降16个百分点至38%。5月34家重点覆盖房企平均销售面积、销售价格、销售额分别为138万平米、16064元/平米、184亿元,环比4月分别上升14.4%、3.5%、21.2%,表现略好于全国水平,大多数房企销售额均超过上月,仅个别企业如恒大疫情期间发力,各个月份表现比较平均,5月销售额为602亿元,略低于过去两个月。

拿地方面,5月拿地面积、拿地均价、拿地支出均值分别为97万平米、9456元/平米、68亿元,环比4月分别为-31%、+12.9%、-13.5%,拿地面积和总支出均环比下降,低于全国水平,与民营房企整体仍较谨慎有关,而且今年以来国企拿地比较多对民企拿地也有一定冲击。销售增长同时拿地减少,拿地销售比下降16个百分点至38%,处于相对稳定的水平。各房企拿地都比较稳健,只有龙光拿地销售比达到130%,其余均低于100%,其中龙湖、阳光城、旭辉、杭滨江、奥园、荣盛、佳兆业、迪马拿地销售比超过50%,万科、碧桂园、融创、富力、远洋、雅居乐、蓝光、泰禾、中骏、时代都不到20%。

1-5月累计,恒大5月支出275亿元位居榜首,今年至今拿地总耗资超过700亿元也遥遥领先于其他房企,不过由于销售较多,拿地销售比为25.7%还比较低;新城、龙湖、阳光城、旭辉、中南、华夏幸福、杭滨江、荣盛、中骏拿地销售比在50-70%之间,龙光达到81.5%。

房地产境内债、美元债、信托2020年到期量超过1.5万亿元,较2019年增长超过10%,7月起境内债券到期量将显著上升至单月700亿元左右的高峰并将持续至年底,信托也将长期维持在单月600亿元左右的到期量。6月境内债券到期(含回售)规模为283.3亿元,不过7-12月为到期高峰,单月到期(含回售)量将维持在700亿元左右,7月为691.8亿元;美元债到期量仍不大,6-7月分别为17.4亿美元和26.7亿美元,仍处于年内低点;信托6-7月到期量分别为649.2亿元和595.5亿元。

5月以来房地产境内债券利差略有走扩,个券间继续表现为分化局面,部分信用资质较弱的主体利差走扩。5月债市回调,房地产债券利差均值略有走扩,不过大多数债券利差收窄,表明行业间分化加剧,利差总体走扩是受资质比较差的主体带动。

分评级看,AAA利差均值为115bp,较4月小幅走扩5bp,不过行业中利差收窄的个券占比72%,均值走扩主要由于富力境外评级下调、流动性压力加大等影响下相关个券收益率和利差走扩超过400bp带动,目前富力成为AAA房地产利差最高的主体,其次是恒大;AA+评级利差均值为308bp,与4月持平,行业内利差收窄的个券占比67%,其中福建阳光、福晟、融侨等走扩幅度较大,而新湖中宝、上实、世茂、蓝光收窄较多。绝对水平看,AA+评级个券利差分化很大,其中最高的泛海、华南工业利差绝对水平超过1100bp,新湖中宝也超过900bp,花样年、中天金融、星河实业、蓝光、福晟超过500bp,利差最低的金茂、义乌国资相关个券利差仅在20bp以下;AA评级利差均值为399bp,较4月走扩3bp,有59%的个券利差走扩,主要受融侨、佳源、鸿坤走扩超过25bp带动。

受益于美元流动性恢复和海外发达国家疫情趋稳,风险偏好延续回升,中资美元债市场继续反弹,房地产高收益板块利差收窄最大,不过3-5月累计仍为下跌。此前流动性冲击时,房地产板块跌幅较大,近期反弹也最为明显,5月地产收益率和利差中枢分别收窄75bp和67bp,其中地产高收益板块中B档和BB档利差中枢分别收窄94bp和86bp,反弹最为明显。绝对水平看,目前房地产板块收益率中枢由此前接近15%的高位下降至7.9%,不过仍超过流动性冲击前的水平,而且从markitiboxx来看4-5月中资房地产债总回报指数分别反弹5%和2%,但3-5月累计仍为下跌0.7%。

分城市看,仅一线城市去年因北京销售较多的高基数效应导致今年5月出现60%的降幅,进而导致一线城市销售面积同比下跌19%,不过价格涨幅高达14%,销售额与去年持平;二线和三线城市销售面积和销售额、价格均表现为同比正增长。

1-5月累计,恒大拿地总耗资超过700亿元遥遥领先于其他房企,不过由于销售较多,拿地销售比还不到30%;新城、龙湖、阳光城、旭辉、中南、华夏幸福、杭滨江、荣盛、中骏拿地销售比在50-70%之间,龙光达到81.5%,龙湖、新城、阳光城、龙光拿地支出超过300亿元,体现出企业储备土地比较积极。

1-5月累计房地产非贷款融资净增量远远低于去年,今年仅境内债券净增超过去年,而且扩容规模远远低于信托和美元债净增收缩的规模。考虑到房地产贷款以开发贷为主,非贷款融资收缩可能进一步加剧房企前融资金压力。重点房企销售额环比上升超过20%,表现略好于全国,大部分房企销售额环比上升,同时拿地支出环比下降13.5%,综合影响下拿地销售比大幅下降16个百分点至38%。

其中AAA利差较4月小幅走扩5bp,主要受富力相关个券带动,目前富力已经成为AAA房地产债券利差最高的主体,其次是恒大;AA+利差与4月持平,个券利差分化很大,其中泛海、华南工业利差超过1100bp,新湖中宝也超过900bp,但金茂、义乌国资不到20bp;AA利差走扩3bp。

境外市场在流动性逐步稳定和复工推进带动下继续反弹,5月地产中资美元债收益率和利差中枢收窄幅度在70bp左右,其中B和BB档高收益债收窄幅度在90bp左右,反弹最为明显。不过由于前期下跌较多,3-5月地产债总回报指数仍为下跌0.7%。

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